基本的に賃貸借契約は、大家さんの都合だけで取り消したりはできません。
しかし、借主が長期間家賃を支払わないなどの、債務不履行があると話は別です。
この記事では、賃貸借契約における債務不履行とは何かや、具体的な例、契約解除ができる基準を解説します。
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賃貸借契約における債務不履行とは？
賃貸借契約における債務不履行とは、借主が契約上の義務を果たさない状態を指します。
主な不履行には、履行遅滞、履行不能、不完全履行の3種類があります。
履行遅滞は、契約期限を過ぎても契約義務を果たさない状態です。
履行不能は、契約時には可能であったがあとに不可能になった状態であり、不完全履行は、契約の一部が履行されずに損害が発生した状態を指します。
債務不履行が発生した場合、貸主は借主に対し、契約の完全な履行を求めると同時に、必要に応じて損害賠償を請求できます。
とくに履行遅滞や履行不能の場合、最終的には契約解除や損害賠償請求が一般的な対応方法となりますが、まずは借主との話し合いが重要です。
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賃貸借契約における債務不履行の例
債務不履行の典型的な例は、賃料の支払い不履行（滞納）です。
借主が契約で定められた賃料を期限内に支払わない場合、これは重大な債務不履行と見なされます。
また、借主が物件を無断で第三者に転貸（又貸し）した場合も、不履行の代表的な例です。
契約で転貸が禁止されている場合、これは契約違反となり、法的手段を用いて対処される可能性があります。
さらに、物件の使用目的に反する利用も不履行の一例です。
たとえば、住居用として契約した物件を店舗として使用したり、ペット禁止の物件でペットを飼育したりする行為が該当します。
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債務不履行を理由に賃貸借契約の解除ができる基準
賃貸借契約における債務不履行を理由とした契約解除は、民法に基づき特定の基準を満たす必要があります。
まず、借主の行為が信頼関係を破壊するほど重大であると認められれば、契約の解除が可能です。
たとえば、賃料の不払いが1か月のみであれば、通常は契約解除の理由とはされません。
賃貸借契約は信頼に基づく継続的な契約であるため、短期間の滞納だけでは信頼関係が壊れたとはみなされません。
ただし、滞納が3か月以上続く場合は、事情が異なる可能性があります。
契約解除の判断は総合的におこなわれ、貸主と借主の関係性、借主の違反内容や頻度、違反の理由、および滞納額などが考慮されます。
借主にやむを得ない事情が認められる場合、契約解除はおこなわれません。
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まとめ
賃貸借契約における債務不履行とは、家賃を滞納するなど、借主が契約の義務を果たさない状態を指します。
借りている物件の無断又貸しなども、不履行の例です。
借主の行為が信頼関係を破壊したとみなされる程度であれば、契約解除が可能です。
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