賃貸経営を成功させるためのポイントの一つとして、「原状回復特約」が挙げられます。
なぜなら、原状回復特約を適切に設けているかどうかで、オーナーが負担すべきコストが変わってくるからです。
この記事では、原状回復費用の特約とは何なのかに加えて、特約が有効であると判断される基準、無効となるケースも解説していきます。
原状回復費用の特約とは？
原状回復の特約とは、賃貸借契約書に「原状回復に関するオーナー・借主双方の負担割合」を記載することを指します。
一般的には、経年劣化の回復はオーナーが、故意や不注意が原因で破損したものは借主が負担すべきとされています。
ただし、オーナーと借主双方の合意があった場合は、一部負担割合を変更することが可能なのです。
つまり、経年劣化による破損であった場合でも、賃貸借契約に原状回復費用の特約として明確な割合を記載することで、借主にも負担してもらえます。
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原状回復特約が有効であると判断される基準とは？
先述したように、原状回復特約の特約によって負担割合を一部変更することができますが、一方的な契約内容は認められていません。
特約については、「有効と認められる要項」が以下の3点あり、満たした場合のみ特約が有効になります。
●特約の必要性があり、客観的かつ合理的な理由があること
●借主が特約によって原状回復義務を超えた義務を負うことを認識していること
●借主が特約による義務負担の意思表明をしていること
これらの要項が満たされない場合は、賃貸借契約書に記載していても無効となるため、注意が必要です。
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特約が無効となるケース
原状回復特約が無効となるケースは、「借主自身が金額を算出することが難しい記載内容である場合」などが挙げられます。
たとえば、壁紙張り替え費用を借主負担とし、単価を「1㎡あたり1,500円」と特約に記載した場合を例に挙げましょう。
この場合、単価の1,500円に壁の面積をかけることで、一見簡単に算出することができるように感じるかもしれません。
しかし、借りているお部屋の壁紙の面積は、借主からすると簡単にはわからないため、このような記載方法では無効になる可能性が高いです。
つまり、特約には「負担してもらう修理項目と、負担金額をはっきりと記載する」ことが大切だといえます。
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まとめ
原状回復の特約とは、賃貸借契約書に「原状回復に関するオーナー・借主双方の負担割合」を記載することです。
ただし、一方的な契約内容は認められていないため、有効と認められる3つの要項を満たす必要があります。
原状回復特約が無効となるケースは、「借主自身が金額を算出することが難しい場合」などが挙げられるでしょう。
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